资金缺口巨大融资频频 “安全门”失守事故多发 建发股份陷高周转

2019-08-13   作者: 58新财经   来源: 网络整理

在房企融资消息一波波传出的时候,厦门建发股份有限公司(600153.SH)则接连发债。

截至2019年3月底,建发房产共有76个在建项目,可售面积共约919.93万平方米;同期,联发集团在建及拟建项目数量共53个,总权益建筑面积1225.18万平方米。

不过,当前建发房产及联发集团的土地储备、建设项目中,有不少位于三四线城市。

据披露,截至2019年3月底,建发房产上述在建项目中,按可售面积计算,三线城市占比34.08%;其土地储备计容建筑面积123.41万平方米,三线城市占比49.61%;同时,其位于珠海和南京的部分地块楼面价偏高。同期,联发集团上述在建及拟建项目中位于三线城市占比达60.55%。

联合信用评级报告指出,建发股份三四线城市房地产库存较大,存在一定的去化压力。事实上,已有项目因市场不及预期造成了减值损失。据披露,截至2018年底,建发房产存货合计计提跌价准备2.74亿元,对其位于福州、漳州、龙岩的项目进行计提。

张波指出,三四线城市在今年下半年或迎来去化压力增长,但并非所有城市的去化都有压力,包括前期棚改已经完成的,即购房需求开始锐减的城市压力会增长明显。

也有业内人士表示,三四线城市现在没有市场想象得那么悲观,有些表现还是可以。但也必须要看到,三四线城市当前市场反弹的空间也是受到限制的,部分土地项目以前地价比较高的时候入手,后续如何销售,这是当前建发等企业要注意的内容。

值得注意的是,未来持续增加的项目建设对资金的需求持续增加,也在推高建发股份的债务规模。截至2019年3月末,其负债合计1883.43亿元,较2018年末的1630.36亿元增长了15.52%。

风险控制欠佳

建设规模快速扩张的同时,建发股份的房地产业务也在快速发展。2018年,建发股份实现合同销售金额735.98亿元,同比增长60.83%;其中权益销售额584.5亿元,同比增长42.79%。

这与建发股份转型高周转模式密不可分。国泰君安2018年初发布的研报指出,建发股份2016年开始,土地储备和新开工速度明显加快,从高价高利润模式向低价高周转模式转型,“2018年将步入业绩高增长阶段”。

据建发股份2018年年报披露,建发地产和联发集团项目从拿地到开盘时间均缩短了1个月。

业内人士分析指出,高周转的动机就是要做大销售规模;不过从实际情况来讲,高周转也会使得企业过于急躁,导致质量管控跟不上,出现质量问题。

住建部发布事故快报显示,3月29日,位于福建省龙岩市新罗区的建发富力·玺院B标段公共门厅及电梯轿厢工程项目,发生高处坠落事故,死亡1人;该项目建设单位为龙岩利荣房地产开发有限公司。

7月7日,位于福建省漳州市龙文区的建发·央著1-15#楼及地下室、配电室、物业门卫(不含桩基)项目,发生物体打击事故,死亡1人。该项目的建设单位为建发福建兆联房地产有限公司。

据建发股份2018年年报显示,建发股份间接持有龙岩利荣房地产开发有限公司30%的股权,建发房产还为后者提供了2400万元的担保;而福建兆联房地产有限公司则为建发房产下属子公司。

不过,张波也指出,高周转本身并不必然引发工程安全问题,引发工程安全问题的主要因素在于运营管控,只有当企业本身的运营管控能力不足以支撑更高速周转时,才会引发运营管控的各种问题,工程安全问题只是问题之一,还包括建筑质量、人员管理、资金安全等多个维度。

此外,5月10日,南宁市城市管理综合行政执法局下达了一份针对南宁联泰房地产开发有限公司的行政处罚决定书,原因是其违规排放污水。天眼查信息显示,联发集团持有南宁联泰70%的股份,建发股份持有其30%的股份。

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