美政府公布住房金融体系改革计划 建议结束两房托管

2019-09-09   作者: 58新财经   来源: 网络整理

特朗普政府周四公布了其对住房金融体系进行全面改革的首个正式计划,并开始将房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)从政府接管中剥离出来。过去11年,这

  特朗普政府周四公布了其对住房金融体系进行全面改革的首个正式计划,并开始将房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)从政府接管中剥离出来。过去11年,这两家公司一直处于政府接管状态。

  财政部官员说,政府计划的目标是让联邦政府在住房金融体系中发挥有限的作用,加强对纳税人的保护,并提高私营部门竞争的作用。完成这一切将采取立法和行政行动。

  该计划长达53页。这份报告篇幅较长,内容广泛、笼统,但缺乏具体内容。对这两家抵押贷款巨头进行资本重组,重塑规模达5万亿美元的住房金融市场,将是一个涉及多个利益相关者的漫长而复杂的过程。

  报告说,“这项计划解决了金融危机中最后一项尚未完成的工作,在某种程度上保留了现行体系的运作方式,保护了纳税人,并降低了联邦政府在住房金融体系中的影响力。”

  尽管最终将由独立监管机构联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)决定何时将房利美和房地美从接管中解放出来,但财政部的计划为这一进程提供了一个开端,提出了对这两家企业进行资本重组的方法。

  该计划不包括终止房利美和房地美所有利润的持续净价值缩水,这是财政部优先股协议的一部分。相反,该计划允许这些公司保留更多的收益,从而增加资本缓冲。2012年,奥巴马政府开始全面派发股息,取代了2008年政府救助计划中10%的股息。

  根据收益报告,截至2019年第二季度末,房利美向财政部支付了1814亿美元股息,房地美支付了1197亿美元。这远远超过了美国财政部在金融危机期间总共拿出的1097亿美元。

  财政部的计划说,在立法过程中,有必要保持财政部购买优先股的承诺。该计划还建议联邦住房金融局考虑增加房利美和房地美的资本缓冲,这两家公司目前的留存收益为30亿美元。提高缓冲资金将减少财政部在这一过程中的支出。它没有说应该提高多少缓冲,也没有说具体的时间。

  这一缓冲是在2017年底建立的,当时税收改革可能会让房利美和房地美需要美国财政部的资金。时任联邦住房金融局局长的梅尔-瓦特(Mel Watt)表示,新的缓冲资金“足以覆盖每家企业正常经营过程中的其他收入波动”。

  今年5月接受采访时,美国联邦住房金融局现任局长马克-卡拉布里亚(Mark Calabria)表示,即使完全终止财政部的救助计划,也远远不足以对房利美和房地美进行资本重组,使它们能够安全脱离接管。

  “如果你只是让他们保留收益,就像清理行动结束时所做的那样,在他们有足够的资本离开之前我们将会等待很多年,所以看起来我们将不得不寻找其他方式来筹集资金,”

  “如果你只是让他们保留盈利,什么扫描结束后,我们要年复一年之前会有足够的资金离开,所以它看起来像我们要找到其他的方式来筹集资金,“卡拉布里亚说,“财政部通过认股权证持有80%的(优先股)。摆在桌面上的选择之一肯定是公开发行,但我们还不能确定这一点,但如果我们需要筹集那么多资金,这肯定是摆在桌面上的一个选择。”

  房利美和房地美过去几年一直非常赚钱,这要归功于它们向贷款机构收取的更高费用、更高质量的贷款组合以及房屋价值的整体强劲。

  特朗普政府的计划中没有任何针对房利美和房地美普通股持有者的内容。然而,对该计划的预期在过去几周推动股价飙升。

  然而,财政部的计划不太关注资本重组,而是更专注于全面的住房改革。财政部“不认为需要政府担保”,但表示将支持立法,授权政府为符合条件的抵押贷款支持证券的本金和利息提供明确的付费担保。

  十多年前,由不良贷款产品、掠夺性贷款和宽松的承销标准引发的大规模房地产崩盘之后,如果没有某种针对损失的担保,将很难让私人投资者重返抵押贷款市场。

  总的来说,特朗普政府的计划与参议院银行委员会(Senate Banking Committee)主席、爱达荷州共和党人迈克-克拉波(Mike Crapo)的计划是一致的。

  克拉波的计划还要求对抵押贷款提供担保,由私人担保人支付。这将意味着,除了吉利美(Ginnie Mae)运营的证券化平台外,私人企业还将为这些贷款提供担保。吉利美目前将政府的FHA和VA贷款证券化。房利美和房地美将成为私人担保机构,它们的多家族业务将被出售,并独立运营。吉利美还将提供灾难性的政府担保,并运营一只抵押贷款保险基金。

  克拉波在一份新闻稿中写道,“我的首要任务是建立更强有力的纳税人保护水平,保持30年期固定利率抵押贷款,增加抵押贷款担保人之间的竞争,并促进人们获得负担得起的住房。”

  周四公布的计划内容广泛而复杂,需要联邦政府、联邦住房金融局和国会领导人进行漫长的谈判。改革不太可能很快到来。目前阻碍改革的一个因素是,住房金融体系正在发挥作用,住房市场目前没有任何危险。

  美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)前主席、前联邦住房管理局(FHA)专员戴维-史蒂文斯(David Stevens)表示,“鉴于人们对经济的脆弱性、贸易摩擦、英国退欧、伊朗等问题的担忧,至关重要的是,特朗普政府不能破坏经济中的一个亮点,那就是房地产。考虑到选举和经济稳定是重点,我们是否能更详细地看到下一步举措,还有待观察。”

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