2018年鸡西市房地产开发市场投资销售情况分析

2019-09-10   作者: 58新财经   来源: 网络整理

2018年鸡西市房地产开发市场投资销售情况分析

  2018年,受供给侧结构性改革和房地产调控政策的影响,鸡西市房地产开发市场呈低位运行态势,房地产开发投资、商品房屋销售面积、商品房竣工面积呈下降态势,房地产开发市场进入盘整期。

  一、房地产开发运行基本情况

  (一)房地产开发投资下降,住宅投资仍是主导

  2018年,全年鸡西市房地产开发投资实现10.7亿元,同比下降49.5%,降幅比上年扩大41.1个百分点。

  住宅投资占房地产投资的比重仍然较大。住宅投资8.2亿元,同比下降53.4%,占房地产投资比重为76.6%;办公楼投资0.01亿元,同比下降80%,占房地产投资比重为0.1%;商业营用房投资1.7亿元,同比下降34.6%,占房地产投资比重为15.9%;其他投资0.8亿元,同比下降27.3%,占房地产投资比重为7.5%。

  (二)商品房销售明显降温,量价齐跌

  2018年,由于鸡西市保障性住房货币化购置进程继续推进,鸡西市中低收入家庭住房条件得以改善,部分刚性需求得到满足,商品房销售由热转淡。全年商品房销售面积29.8万平方米,同比下降42.5%。其中,住宅销售面积27.8万平方米,同比下降39.6%;办公楼未发生销售;商业营业用房销售面积1.0万平方米,同比下降76.2%;其他商品房销售面积1.0万平方米,同比下降28.6%。

  商品房屋销售均价回落,住宅销售均价跌破3000元/平方米。2018年,鸡西市商品房屋销售均价3208元/平方米,同比下降12.4%。其中,住宅销售均价2954元/平方米,同比下降15.1%,为近三年价格最低。

  (三)施工面积小幅增长,竣工面积大幅减少

  2018年,鸡西市房屋施工面积616.1万平方米,同比增长2.0%,增速比上年提高2.4个百分点。其中,住宅施工面积517.9万平方米,同比增长0.8%;办公楼房屋施工面积2.5万平方米,同比下降3.8%;商品营业用房施工面积51.0万平方米,同比增长17.5%;其他施工面积44.8万平方米,同比增长0.7%。

  房屋竣工面积2.7万平方米,同比下降92.3%,降幅比上年扩大42.6个百分点。其中,住宅竣工面积2.4万平方米,同比下降92.0%。竣工项目1个,比上年减少2个。

  (四)新开工面积降幅较缓、去库存显现成效

  2018年,鸡西市房屋新开工面积56.6万平方米,同比下降1.9%,比上年回落4.2个百分点。其中,住宅新开工面积42.1万平方米,同比下降14.3%;办公楼新开工面积0.2万平方米,同比下降33.3%;商业营用房新开工面积10.2万平方米,同比增长85.5%;其他新开工面积4.2万平方米,同比增长44.8%。新开工面积占施工面积的比重为9.2%,与上年基本持平。

  在鸡西市货币化购置政策影响下,鸡西市待售面积快速消化,库存不断减小。2018年,鸡西市商品房屋待售面积73.6万平方米,比上年减少12.9万平方米,同比下降15%。其中,住宅待售面积39.1万平方米,比上年减少11.6万平方米,同比下降22.9%;办公楼待售面积5.8万平方米,与上年持平;商业营业用房待售面积14.1万平方米,比上年减少0.8万平方米,同比下降5.4%;其他待售面积14.6万平方米,比上年减少0.6万平方米,同比下降3.9%。

  (五)资金不足仍是企业面临的主要困难

  2018年,鸡西市房地产开发企业到位资金持续下降,到位资金12.1亿元,同比下降39.4%。从资金来源渠道看,国内贷款1.8亿元,同比下降76.1%;自筹资金8.4亿元,同比增长19.1%;其他资金1.2亿元,同比下降77.8%。

  二、需要关注的几个问题

  (一)房地产市场形势严峻

  鸡西市房地产开发市场困难主要集中在:一是商品房销售均价持续下降。2018年,鸡西市商品房销售均价持续走低,均价的快速下滑不利于房地产市场平稳、健康的发展。二是市场需求地域性差异较大。2018年,鸡西市商品房销售面积大幅下降,除棚户区改造项目销售较好外,临近学校的学区房销售也是持续上涨,如福地洞天二期、冠城蓝湖湾和翰林府邸依然是热销项目,而唯美新城、中康国际凤凰城等地处偏远、教育资源匮乏、生活环境设施不齐全的项目乏人问津。县区差异也较明显,鸡冠区、鸡东、密山、虎林是鸡西市商品房销售的主力军,2018年除虎林销售面积是增长外,其余均已出现负增长。三是商品房去库存压力仍然存在。由于鸡西市人口流失、人口老龄化日趋严重,刚性需求下降,同时受全国房地产市场影响,购房者持币观望情绪浓厚,购房意愿不强。提高销售、去库存压力依然不容忽视。

  (二)房地产企业经营风险加大

  在本轮房地产市场调整中,货币信贷政策明显收紧,商品房销售的大幅回落导致房地产企业资金回笼速度放慢,房地产企业经营风险加大。2018年,鸡西市房地产开发企业到位资金中,国内贷款仅占比14.9%,同比下降76.1%。资金短缺影响房地产企业的开发活动,也降低了房地产开发企业投资的意愿。

  三、促进房地产市场健康发展的建议

  十九大报告中再次明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”的总定位,让房地产回归“居住属性”。相关部门在供给侧结构改革的大框架下,不断完善住房保障体系,加快建立多主体供给,多渠道保障,进一步加强租购并举制度,促进房地产市场平稳健康发展。

  (一)因地施策、促进转型发展

  各县(市)、区要充分考虑各地差异化因素,在土地供给、项目储备、产业调整方面精准发力,确保房地产开发规模、速度与城镇化规模、居民收入和人口增长相适应,充分挖掘刚性需求,就发展机遇、发展规模、实现路径、政策支持、项目储备等做好规划和安排。

  (二)加快租购并举制度

  积极探索商品房用途转化途径,鼓励房地产开发企业将待售住房转化为租赁住房,开展租赁业务,实现“以租代售”。建立多渠道租赁市场,一是加快网络建设,建立住房租赁信息政府服务平台;二是鼓励、积极培育经营住房租赁的机构;三是支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。

  (三)保障硬件设施、提升楼盘品质

  一是楼盘配套设施有待完善,特别在绿化、商业、教育和物业等方面。未来房地产发展状况是在精不在多,改善型住宅将成为发展方向。二是鸡西市普遍销售期房,多数楼盘销售时都在“画饼”,虽然销售人员不断强调楼盘后期配套建设,但置业者心存疑虑,甚至有些楼盘前期规划和后期施工不一致,购房者更愿意购买现房或者只能选择像万达一样的品牌项目,导致鸡西市楼市出现两极分化的现象,口碑楼盘越卖越好,小楼盘越卖越差,库存也较多。

  (四)努力解决企业融资难的问题

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