越秀房产基金林德良:关注16座GDP过万亿城市

2019-09-11   作者: 58新财经   来源: 网络整理

近期,随着经济增长速度有所下行,处于上海核心地段的陆家嘴的办公楼空置率成了热议焦点,甚至有人喊出“撤离上海之心”。 对于此种情况,作为唯一一只用于运作内地资产的标准境外REITs,越秀房地产投资信托基金(简称:越秀房产基金 00405.HK)主席林德良

  近期,随着经济增长速度有所下行,处于上海核心地段的陆家嘴的办公楼空置率成了热议焦点,甚至有人喊出“撤离上海之心”。

  对于此种情况,作为唯一一只用于运作内地资产的标准境外REITs,越秀房地产投资信托基金(简称:越秀房产基金 00405.HK)主席林德良近日接受21世纪经济报道采访时,表达了自己在国内主要城市的物业起落与进退逻辑。

  越秀房产基金2005年在香港联交所上市,进入恒生指数成分股。现在的物业组合包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心、上海越秀大厦等,资产总值超350亿元,位列亚洲十大上市房产基金之一。

  关注16座城市

  4年前,越秀房产基金首次“出羊入沪”,在广州以外的区域进行资产收购,这才有了上海越秀大厦(原上海宏嘉大厦)。

  数据显示,上海越秀大厦2018年收入达1.43亿,估值达31.49亿,较收购时分别增长10.7%和11.3%,出租率持续稳定在95%以上。财报数据显示,截至2018年期未,项目月租金单价近9.5元/平方米,较2015年增长超15%;项目物业估值31.49亿元,较收购价26.27亿元溢价20%。

  至于如何应对“撤离陆家嘴”一说,林德良表示,正通过调整租约、提升服务来抵消未来2-3年写字楼空置率上升带来的影响。

  林德良对21世纪经济报道记者坦言,确实浦东部分办公楼空置率“抬头”,上海写字楼市场出现了压力,“4年前写字楼环境与现在不同,当时出租率经常是100%,但去年第四季度开始,整个经济压力偏大,我相信整个上海的写字楼市场都会有些压力,越秀大厦附近的空置率第一次出现达到10%的情况。”

  不过越秀大厦的出租率还算平稳。林德良透露,六月底出租率95%,今年有46%的租约到期,今年的策略是早续租,最好5个月前进行续租,3个月前一定签合同,而并非以往的到期续租。另外,租约拉长,以前租约以2年为主,现在以3年为主,这样做可以对抗未来2-3年内空置率上升的风险。

  在判断要不要进入一座内地城市的商业地产时,林德良表示主要考察每个城市的GDP体量和第三产业占比。

  比如越秀会关注GDP总额过万亿的16座内地城市,包括北上广深,天津、重庆、武汉、成都、苏州、青岛、南京、杭州、无锡、长沙等,因为到了一定量级才能支撑写字楼和商场的发展。而上半年北京第三产业对经济增长的贡献已经超过八成,北京的写字楼、商场出租怎么也不会太差。

  广州和上海此项占比超过七成,其他城市大约在50%-60%之间。有一个意外是,深圳并不在三甲之中。因为深圳产业结构中主要是制造业,这也是深圳部分写字楼空置率超过20%的原因。

  林德良透露,最近越秀房产基金也在深圳前海、后海考察项目,“前海属于起步期,后海属于第二增长阶段,租金还在攀升。不像一些在项目开发早期进入,高风险高回报的私募,我们需要稳定分派的成熟基金采用的策略选择不是这样。”

  至于单个项目的评估,林德良表示,越秀房产信托的要求是项目回报率在4%以上。

  长期债锁定利率

  “今年上半年融资成本仅为3.7%,下半年预计融资成本还会进一步降低。”

  不同于开发企业,作为经营租赁市场的企业,林德良称,越秀房产基金现金流较好,银行愿意借钱,再加上穆迪和标普的投资级评级,越秀房产基金的发债成本较低。今年上半年,5年期发债利率仅为3.6%,上半年实际平均付息成本率3.7%,境内现金流状况良好。

  这个利率的背景是,今年上半年1个月期限的香港银行同业拆借利率触及10年来的高位,原因之一是74家企业通过了IPO,募资同比增长超过30%,抽走了部分资金。二是上半年是到期债务高峰,因此市场上流动性有限。

  “同业拆借利率上半年的确比较高,将近3%,但我们的融资成本也才不到4%,说明我们的提前管理是有效的,我们做了固定利率长期债提前锁定利率,另外债期也加长了,从以往的3年延长到5年。这也是我们当前的融资策略。”林德良表示。

  随着美国近期的降息,香港的银行间同业拆借利率或有希望跟着回降。企业融资成本有望随之降低。

  至于内地REITs进展缓慢,林德良认为原因一是盈利水平较低,不足以覆盖融资成本(假使盈利水平在4%左右,但五年期利率至少4.9%);二是因为重组税、营运税和分派税在香港豁免,但是在内地市场还没有类似政策。

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