房地产投资分析框架——下一次转折点在哪?

2019-11-06   作者: 58新财经   来源: 网络整理

中信证券明明原题《房地产投资分析框架——下一次转折点在哪?》摘要房地产投资周期包括土地购买—开工—施工—竣工—销售—库存,分析指标包括土地购置面积、新

  中信证券明明原题 《房地产投资分析框架 ——下一次转折点在哪?》

  摘要

  房地产投资周期包括土地购买—开工—施工—竣工—销售—库存,分析指标包括土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积、商品房销售面积以及商品房待售面积,这些指标存在着领先滞后关系,是我们分析房地产投资周期的利器。

  正文

  8月经济数据显示固定资产投资中房地产投资项仍在近年来高位运行,总额达7.65万亿元,同比增长10.1%,仅较前月值回落0.1个百分点,同期房地产投资仍在近年来高位运行且在基建投资大幅回落和制造业投资平稳增长背景下成为固定资产投资三大项中的顶梁柱。此外,今年房地产行业出现了以下三大现象:1、现阶段房地产投资的高增在于土地投资支撑;2、房地产新开工面积和竣工面积增速走势出现背离;3、年初以来房地产商受碍于融资渠道收缩转而通过加速销售回笼资金。这三个现象使投资者对房地产投资对未来走势新生疑惑,那么,土地投资对房地产投资形成支撑的基本面何在,新开工和竣工背离的背后释放着信号,销售在其中又扮演了何种作用,对房地产投资又有何影响?本文将对此进行讨论。在此之前,鉴于房地产调控政策对房地产行业有着重要影响,本文首先对房地产调控政策进行梳理,对不同调控阶段房地产投资的走势整体加以把握,在此基础上寻找对房地产投资具有指示信号的指标,进而结合当前的三大现象分析房地产投资的走势。

  调控政策与房地产投资关系的历史梳理

  2002年初至2003年上半年,房地产政策中性偏紧。2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对国有土地出让程序和商品房价格构成做出了规范,该阶段房地产政策处于中性调控的规范期。2003年初针对快速上扬的房地产市场,国土资源部和央行分别颁布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》和《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,控制土地供应量的同时收紧信贷,房地产投资增速有所下降。

  2003年下半年至2004年初,房地产政策转松。2003年8月份,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》称,要将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一,增加普通商品房的供应量,并随之对商品房的销售做出一系列的规范。在政策促进下该时期房地产投资完成额迅速跃升。

  从2004年3月底至2006年初,政府开始出台多项调控房地产市场的政策。831大限规定所有经营性土地都要公开竞价出让;为防止货币信贷总量增长过快,央行提高了存款准备金率0.5个百分点;国务院提高了房地产行业的固定资产投资项目资本金比例,并在4月29日发布《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批。2004年虽然农用地转为建设用地的审批恢复,但是央行开始加息,10年来首次上调存贷款利率并取消了房贷优惠利率。同时,国务院先后颁布国八条和新国八条,均声明要抑制住房价格的过快增长。2005年10月11日,国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》规定在办理二手房过户时税收一体化,加强税收管理。该阶段房地产投资完成额持续且缓慢地下跌。

  2006年年初开始,政府政策中性偏紧。2006年7月6日建设部及发改委发布了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》,规范房地产市场交易秩序;国家税务总局要求转让房地产时应缴纳土地增值税;央行上调二套房的首付比例;同时外资在房地产市场中受到进一步限制。在这一由中性到中性偏紧的政策环境下,2006年初至2008年初期间房地产投资整体有所上涨。

  2008年初至2009年末,央行发布《经济适用住房开发贷款管理办法》放松经济适用房在贷款、开发企业自有资金比重、利率等多方面的政策,标志着新一轮宽松政策的开端。在此期间的宽松政策包括下调契税税率、免征印花税、取消房地产税、降低二手房交易成本等。国务院在2009年5月27日连发《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》和《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》两项通知,下调了房地产最低资本金和固定资产投资资本。该期间受到次贷危机影响,房地产投资经历了先降后升的V型走势。

  2009年末至2014年中,随着银监会发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》收紧了二套房的房贷后,房地产市场开启了一轮漫长的政策收紧时期。2009年12月22日国家税务总局收紧征税范围,对于买房不足5年便对外销售的个人全额征收营业税;国务院2010年4月17日发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》上调了首套房和二套房的首付比例;随后,公积金首付比例也有所上调,国务院2011年颁布的“新国八条”开始了限购限贷;在之后的三年间,政府多次强调要遏制房价的过快上涨,坚持调控政策,同时积极推进房地产税改革;这一趋势在2014年央行声明对首套房再启“认贷不认房”的界定标准后才有所松动。该阶段房地产投资整体震荡下行。

  2014年10月开始重新进入政策宽松期。2014年10月9日城乡建设部、财政部、中国人民银行三部委发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》放松了公积金政策,随后公积金提取条件也得到放款,且国家机关住房资金管理声明支持首套住房公积金贷款。紧接着,国家税务总局放松了营业税免征期限,执行了数年的“限外令”也有所松绑,政府还下调了首付比例以及公积金最低首付比,多项税收优惠政策也得以实施。宽松态势持续至2016年上半年,该阶段房地产投资增速也逐步由降转升。

  2016年下半年16个二线城市重启限购,政府开始收紧房地产政策,且收紧态势延续至今。随着热点城市调控升级、住房租赁的发展等多项政策的落地,以及关于房地产税的预期,房地产市场热度有所下降。这一期间,中央有多次政策表态,在《党的十九大报告》和2017年12月中央经济工作会议等重要文件和会议中,均表明了“房子是用来住的,不是用来炒的”的立场。该阶段房地产投资整体保持低位运行,2018年初投资增速稍有上行。

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