房地产经纪行业发展态势分析及房地产竣工面积 及增速

2019-11-07   作者: 58新财经   来源: 网络整理

2017年中国房地产经纪行业发展态势分析我国房地产经纪行业是伴随着房地产行业的发展而发展的,截至目前,主要经历了五个发展阶段:1、房地产经纪业的萌芽阶段(19

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房地产经纪行业发展态势分析及房地产竣工面积 及增速  

2017年中国房地产经纪行业发展态势分析

我国房地产经纪行业是伴随着房地产行业的发展而发展的,截至目前,主要经历了五个发展阶段:

1、房地产经纪业的萌芽阶段(1993-1997年)

上个世纪90年代前期我国房地产业处于高速增长期,由于当时房地产行业市场化程度低,房地产开发商经营粗放、专业分工模糊,且房地产呈绝对卖方市场态势,房地产开发商基本依靠自身力量进行房屋销售。

针对中国经济的过热发展和房地产市场过度投机状况,1993年前后在政府开始对房地产行业进行宏观调控的背景下,全国的房地产二级市场出现大量积压楼盘,房地产市场由供不应求向供过于求转变,新开发房地产项目销售缓慢。房地产开发商开始寻求具有专业能力的房地产中介机构的支持,房地产顾问策划、代理销售业务在这一阶段启动和发展起来。同时,随着房地产存量市场规模的迅速扩大,二手房交易规模也随之扩大。

2、房地产经纪业的起步阶段(1998-2004年)

1998年开始,国家对房地产行业的政策由调控和规范向促进发展转变,国家进行住房制度改革,实行积极财政政策,启动住房消费,深化落实住房分配货币化改革,鼓励个人换购住房,促进房地产市场发展,中国房地产行业进入新一轮发展周期。但是各个区域房地产市场发展不平衡,沿海地区发达城市如深圳、广州、上海等城市的房地产业启动较早,复苏较快,相应的房地产经纪业也进入局部发展阶段,发达城市的房地产中介公司业务发展较快。这一时期的房地产顾问代理业务从单纯的后期代理销售转变为房地产项目的全程顾问策划和代理销售。

2002年开始,政府出台土地招拍挂制度,规范管理土地供应行为,提高土地供应市场的市场化程度。土地市场的市场化程度的提高既促进了房地产行业的发展,也使得房地产开发商对项目开发决策更趋理性,由此导致房地产开发商对房地产顾问策划和代理销售的需求增加。随着深圳、北京和上海等发达城市的房地产项目大量增加,房地产中介公司逐步在市场中起着主导作用,其市场占有率也逐步增加。同时,国内其它区域的房地产业的发展也逐渐加快,发达城市的中介公司凭借自身成熟的营销模式进入这些区域,促进了全国房地产业的发展。

房地产增量市场的发展和住房消费的启动也促进了存量房地产市场的发展。伴随着房地产二级市场代理和顾问等业务的逐渐成熟,经纪业务也开始形成行业标准,特别是深圳、上海等发达城市,房地产经纪市场交易规范性逐步提高,并获得了消费者的认可。

3、房地产经纪业的成长阶段(2005—2007年6月)

2005—2007年6月,随着土地供应的市场化程度不断提升,房地产开发商向全国化和规模化发展。大型房地产开发商跨区域发展战略的实施,导致各地房地产市场市场化程度提高。房地产开发各环节专业分工的细化,使得对房地产顾问策划和代理销售的需求进一步深化。

房地产经纪公司也开始实施跨区域发展战略,逐步布局和进入二线城市以实现规模化发展。我国的房地产经纪业开始向规模化、系统化和专业化转变,行业竞争也逐步加剧。

4、房地产经纪行业成长中的调整阶段(2007年7月至2009年)

由于房地产市场的快速发展带来了商品房价格过快上涨、住宅供应结构不合理等问题,国家近年来陆续出台多项措施调控房地产市场的发展。进入2007年以来,由于商品房价格进一步快速上涨,国家进一步出台更为严厉的调控政策,包括严格限制第二套房的信贷政策、多次上调贷款利率等。随着这些调控政策的效果逐步显现,以及在全球金融危机的影响下,我国的房地产市场的形势在2007年下半年开始出现逆转,市场成交量开始持续萎缩、交易价格回落。2008年,全国商品房销售面积6.2亿平方米,同比下降19.7%;商品房销售额24,071亿元,同比下降19.5%1。房地产行业的调整也迅速传导至房地产经纪业,在房地产一、二级市场中,房地产经纪企业的代理销售业务由于成交量的萎缩也出现下滑;三级市场中,房地产经纪企业开始大规模的缩减店铺规模以降低成本。整个房地产经纪业随着房地产市场的调整也进入成长中的调整阶段。

2008年我国的经济发展受到一定的影响,为应对全球金融危机,保持我国经济平稳的增长,2008年下半年我国中央政府和各地方政府纷纷出台政策稳定房地产市场的发展,推动房地产市场回暖。随着2008年下半年积极的财政政策和适度宽松的货币政策的及时推出与贯彻实施,购房贷款利率的大幅下调,商品住房销售价格的调整,我国的房地产市场在2009年上半年成交量显着活跃,房地产市场开始逐步复苏。

5、房地产经纪行业成长过渡阶段

随着我国经济发展进入下行通道,房地产行业进入“白银”时代,各级城市逐渐步入以存量房交易为主的时代,房地产经纪行业面临新的发展机遇。同时,伴随经纪行业的发展,诸如虚假房源泛滥、经纪服务质量不高、恶意赚取差价等行业困境依然存在。

2017年中国房地产经纪行业发展特点分析

1、存量房交易将占主导

我国各级城市正在梯次进入存量房占主导的交易格局。数据显示,2009年北京一、二手房成交之比为1:1.37,2018年第一季度末该比值达到1:6.6。2017年上海一、二手房成交之比为1:1.58。2015年,深圳二级市场转移登记65931笔,三级市场转移登记147694笔,分别同比增长10.18%、106.82%,一、二手房成交之比为1:2.24。这些数据表明一线城市房地产交易已进入了以存量房交易为主的时代。由于市中心土地的稀缺性,未来其他城市存量房交易占主导也将是必然趋势。存量房时代的到来,将对房地产经纪的行业地位和内部格局造成重要影响。

一是开发商地位弱化,房地产经纪行业地位提高。房地产交易由此前开发商主导的新房交易,逐渐向房地产经纪机构主导的存量房交易过渡,人们对于“房地产”的潜意识将由“房地产开发商”慢慢向“房地产经纪机构”转变,房地产经纪在未来房地产行业将起统领作用。

二是新房代理机构业务量萎缩,房地产代理公司将面临巨大的市场压力。近年来,我国新建商品房规模不断缩小,2017年全国房屋新开工面积同比下降7.0%,竣工面积下降4.4%。增量房市场的萎缩直接影响了新房代理机构的业务量,新房代理机构将加紧向存量房市场转移或渗透,转型升级将是大势所趋。2015年3月,原以新房代理业务为主的北京思源地产,成立了房通网经纪公司,开始涉足二手房经纪业务。与此同时,世联行入股Q房网,并欲借助其平台介入存量房交易市场。同年5月,以新房代理为核心业务的高策地产与主要从事存量房交易的链家地产合并,合并之举表明新房代理机构正在向存量房行业渗透。

2、消费行为趋向网络化

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